¿Qué es un contrato de arras y cuál es su utilidad en la compra venta de un inmueble?
Desde tiempo inmemorial existe en las transacciones comerciales lo que se denomina comúnmente como señal, que no es otra cosa que el pago de una determinada cantidad monetaria para reservar una adquisición de un bien o producto que se ejecutará en un futuro próximo restándose la cantidad ya aportada del coste total de lo que se adquiera. Pues este tipo de acuerdo existe y está regulado legalmente en el mundo inmobiliario con el nombre de contrato de arras.
Específicamente, el contrato de arras es un acuerdo legal limitado exclusivamente a la compraventa de inmueble por lo que no se aplica al arrendamiento de viviendas. De esta manera, se trata de un contrato en el cual los involucrados acuerdan la reserva de la compraventa de un bien inmueble para lo cual se aporta una determinada cantidad de dinero como señal. En esa línea, este acuerdo se podría considerar como un precontrato ya que lo que se está contratando es simplemente la obligación de firmar un acuerdo, es decir, el contrato de compraventa en un futuro.
El contrato de arras es de gran utilidad tanto para el comprador del inmueble como para el vendedor. Para el primero si aún está en proceso de lograr financiación pero está sumamente decidido a comprar una determinada vivienda, consigue que otro posible comprador no se le adelante, mientras que el segundo consigue una cierta seguridad de que va a lograr vender el inmueble que tiene puesto en el mercado.
Cabe apuntar que en este contrato, la cantidad de la señal a dar por el futuro comprador no viene estipulada por ley sino que ésta se establece de común acuerdo entre ambas partes y como bien se ha dicho antes a la hora de definir lo que es una señal, esta cantidad acordada será descontada del precio final del contrato de compraventa. La única particularidad que tiene este contrato es que, según la normativa vigente, es que si se trata de la compraventa una vivienda de nueva construcción, a la señal que se pacte se le deberá aplicar un diez por ciento de IVA.
Asimismo, el comprador y el vendedor también acuerdan una penalización que afectará a la parte que incumpla el contrato de arras. De ese modo, las consecuencias de incumplir este contrato y no realizar la compraventa en el plazo estipulado es la automática liberación de ambas partes de cualquier compromiso contraído y, además, si es el comprador el causante de la demora, éste perderá el importe de la señal mientras que si es el vendedor el responsable del incumplimiento, no sólo se verá obligado a devolver el pago de la señal, sino que dicho pago deberá ser el doble de la cantidad entregada tal y como recoge el artículo 1.454 del Código Civil.
Pero, ¿cómo se redacta un contrato de arras? Pues hay varios modelos en Internet válidos pero es más aconsejable hacer uno que se ajuste a tus necesidades siempre y cuando venga contemplado ciertos elementos como la información personal tanto del comprador como del vendedor (incluyendo los documentos de identidad que correspondan), la información detallada de la vivienda, el tiempo máximo para concretar la compraventa de la vivienda (que debe constar en un acta notarial) y, por supuesto, la cantidad de dinero que se debe pagar en el concepto de señal. Además, si ya se ha fijado el precio final de la compraventa del inmueble, éste debe estar reflejado en el contrato de arras.
De igual manera, este contrato tendrá mayor validez jurídica si se acompaña de algunos documentos inmobiliarios como la escritura de propiedad que otorga la Oficina del Registro de la Propiedad y que certifica que el vendedor es el propietario legítimo del inmueble objeto de la negociación de compraventa así como otros documentos oficiales que acrediten que la vivienda está libre de cargas y está al corriente de pagos como el del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o de tasas municipales como el de recogida de basuras (si esa tasa existe en el municipio donde se ubica esa vivienda).
En suma, el contrato de arras es un acuerdo muy útil para aquel comprador que tiene claro que ha encontrado la vivienda que estaba buscando pero que aún tiene que cerrar los últimos flecos para lograr la financiación necesaria.
