Real estate: 5 cosas que nadie te ha contado
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Durante décadas, el real estate (o sector inmobiliario) se ha considerado una opción de inversión estable y segura. Aunque esto es cierto, no significa que el sector no tenga su parte de riesgos y desafíos.
Por ejemplo, el real estate indio atraviesa actualmente una mala racha, con los precios de los inmuebles en su punto más alto en proyectos que suponen millones de euros, el aumento de los costes de los insumos y la escasez de liquidez entre los promotores como algunos de los principales problemas.
Afortunadamente, esto también significa que hay amplias oportunidades para quienes estén dispuestos a dar el salto. He aquí cuatro cosas que debes saber sobre la inversión inmobiliaria y el real estate:
Aunque los precios suban, la liquidez es un problema
La confianza en el real estate es tan fuerte que, aunque se encarezca aún más, los compradores encontrarán la forma de financiar la compra. Este ha sido el caso del oro, que se considera un activo más que una inversión.
Si un comprador está lo suficientemente motivado para adquirir una propiedad, puede conseguir con una cierta facilidad un préstamo. Sin embargo, no todos los compradores tendrán el mismo acceso a la financiación. Si es un inversor extranjero, su acceso a la financiación será limitado y esto le dificultará la compra de un inmueble.
Si la cantidad de unidades no satisface la demanda o si el proyecto no tiene sentido económico para el promotor, no se pondrá a la venta. Los riesgos asociados a la inversión inmobiliaria también son mayores que los de otras opciones de inversión.
Escasez de suelo de calidad
Por otro lado, si quieres invertir en inmuebles comerciales, debes saber que los promotores prefieren construir proyectos residenciales por el menor riesgo que conllevan. La demanda de espacio comercial en la India (por ejemplo) ya ha superado a la oferta, pero la situación no hará más que empeorar a medida que la economía crezca.
Con situaciones como esta suelen surgir las crisis económicas. En este post podrás leer algo más sobre el mercado inmobiliario de la India.
Los promotores inmobiliarios se enfrentan a la escasez de suelo de calidad en el país porque la mayor parte está en manos de empresas del sector público. Estas empresas han recibido el mandato de utilizar sus terrenos para necesidades sociales y estratégicas, mientras que una parte importante de sus terrenos es probable que esté ocupada por los proyectos que ya están en curso.
Aunque los actores privados también tienen un acceso limitado a terrenos de calidad, el mercado inmobiliario suele utilizarlos principalmente para proyectos residenciales. Los inmuebles residenciales como ya he mencionado, tienen un perfil de riesgo menor que los proyectos comerciales, ya que el promotor puede vender las unidades de una en una y no preocuparse por la ocupación del proyecto comercial terciario.
El registro de la propiedad es una pesadilla
Por si fuera poco, el registro de la propiedad, es un proceso tedioso que puede llegar a durar hasta 6 meses. Para registrar el título de una propiedad, tendrás que visitar la oficina del registro de la propiedad de tu zona, donde tendrás que presentar los documentos, pagar una tasa y obtener el justificante del registro con su acuse de recibo.
A continuación, se verificarán tus documentos y se formalizarán con la autoridad estatal. Como el Estado cuenta con poco personal, este proceso normalmente llevará tiempo
Debes asegurarte de que el proceso de registro de la zona en la que vas a invertir no está sometido a ninguna «situación especial». Si lo está, puedes esperar que el proceso sea aún más lento.
Los promotores tienen vía libre para fijar los precios
Si quieres ganar dinero rápido comprando un proyecto recién lanzado, debes tener en cuenta que los promotores tienen vía libre para fijar el precio. Si has comprado un proyecto hace uno o dos años, te habrás beneficiado de la revalorización de los precios. La denominada plusvalía.
Sin embargo, si estás pensando en invertir en un proyecto recién lanzado, es posible que tengas que vivir con un precio elevado. El precio de un proyecto recién lanzado lo decide el promotor, que suele ser demasiado optimista en cuanto a la rentabilidad del mismo.
Así, de salida, los precios suelen ser más altos que los del mercado (no los anteriores, que son más bajos que los del mercado). No hay leyes que obliguen a los promotores a reducir los precios de sus proyectos en función de los tipos de mercado, lo que significa que los promotores pueden mantener sus precios originales. Lo que no garantiza el éxito del negocio.
Conclusión
El real estate es una inversión a largo plazo y no se suele obtener beneficio a corto plazo, por lo que debes estar dispuesto a esperar a que pase el ciclo. Si buscas ganar dinero rápido mediante operaciones a corto plazo, deberías mantenerte alejado del sector. Si estás dispuesto a esperar, lo mejor es trabajar con un promotor y un proyecto de renombre.
