Exclusividad inmobiliaria: ¿Es imprescindible para vender tu vivienda?
exclusividad inmobiliaria
¿La exclusividad inmobiliaria es imprescindible?
A la hora de poner en venta nuestra vivienda se nos plantean dos alternativas. Por un lado, la de encargarse de forma personal de esta operación, posibilidad que para los ajenos al sector inmobiliario no aconsejamos; toda vez que en más de una ocasión en este blog hemos desgranado las ventajas de contar con profesionales del sector inmobiliario para hacer gestiones que involucren a bienes raíces, y por otro; el de contratar los servicios de un agente inmobiliario.
En el caso de que nos declinemos por la segunda vía debemos tener muy cuenta que a la hora de consolidar esa relación contractual con el agente inmobiliario podemos decidir si se implementa o no la clausula de exclusividad inmobiliaria.
La exclusividad inmobiliaria
La palabra exclusividad en sí misma puede suscitar ciertas connotaciones negativas ya que se puede asociar con rigidez, algo abusivo e incluso que podría estar fuera de la regulación normativa, pero nada más lejos de la realidad.
Antes que nada, cabe identificar a qué se refiere ese término de exclusividad para poder entender sin ambages y sin prejuicios este concepto tan común en las relaciones que se dan en el mercado inmobiliario. Con la exclusividad inmobiliaria, el vendedor se compromete a ceder la exclusiva de la negociación de la venta a un agente inmobiliario concreto por un plazo concreto (que se puede prorrogar) en el cual ese agente se compromete a promocionar activamente el inmueble con el objeto de propiciar su venta en el menor plazo posible recibiendo así una comisión en el caso del que la vivienda se venda.
Ese pacto de exclusividad y esa compensación económica en forma de comisión no va contra la ley, puesto que de hecho el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión indicando que “no es contrario a la ley la posibilidad de pactar la exclusividad en los contratos de mediación”, profundizando que “es válido en virtud del principio de libertad que proclama el Código Civil”, por lo que concluye que la exclusividad inmobiliaria “no se considera una cláusula abusiva ni supone la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al usuario”.
Una vez definido el contrato de exclusividad inmobiliaria como el acuerdo que establece que el propietario cede de modo exclusivo los derechos de venta de su inmueble por un tiempo determinado a un agente en cuestión a lo que hay que añadir que ese contrato establece otros preceptos como la condición de exclusividad, el precio del inmueble, la cuantía de la comisión, etcétera, cabe desglosar las ventajas de esta figura contractual y responder a la pregunta inicial de si es imprescindible o no para vender nuestra vivienda.
Ventajas de la exclusividad inmobiliaria
La primera ventaja es que la exclusividad inmobiliaria tiene seguridad jurídica al estar ratificada por un notario siendo conveniente que esta cláusula sea redactada por un abogado experto en derecho inmobiliario para que ambas partes se sientan cómodas con esta relación.
Otra de las ventajas es consecuencia de contar con el apoyo de la profesionalidad de los expertos agentes inmobiliarios. Y es que vender una vivienda no es cosa baladí, por la cantidad de factores que intervienen, por lo que el proceso de negociación esté dirigido por un profesional que conoce el mercado, que se encargue de gestionar los contratos previos a la venta, de mantener el contacto con la notaría, de obtener la cédula de habitabilidad (y del resto de los trámites implícitos en la venta de una vivienda), es todo un punto a favor para el vendedor que sabe que contará con un experto que la asesore y guié a tomar la decisión más beneficiosa para sus intereses.
Pero sin duda la principal ventaja y la que decanta la balanza para que este tipo de contrato sea imprescindible para vender nuestra vivienda, es que la agencia inmobiliaria y sus profesionales se comprometen a aportar todos sus recursos disponibles para vender la vivienda en el menor tiempo posible.
La eficacia de la exclusividad inmobiliaria
El hecho de pensar que, por tener la exclusividad y no tener competencia a la hora de tener que vender ese determinado inmueble, los agentes inmobiliarios van a actuar con más pasividad es una falacia. Es más, es todo lo contrario, puesto que si la inmobiliaria sabe que no tiene que competir con otros por la venta, dedicará más recursos a acciones de marketing inmobiliario para conseguir que se firme la venta cuanto antes ya que si piensan que otro se adelantará, dedicarán sus recursos a otra propiedad.
Y es que, de media, un agente inmobiliario debería dedicar al menos dos horas al día a cada uno de sus clientes por lo que esa dedicación es prácticamente imposible si cada agente gestiona a la vez más de cinco propiedades. De esta manera, los agentes que trabajan con exclusividad, suelen tener menos inmuebles en cartera y así pueden destinar muchos más recursos a cada vivienda y obtener mejores resultados en menos tiempo.
En suma, si el vendedor firma un contrato exclusivo, lo que conseguirá es que la agencia inmobiliaria se tome la venta como un tema preferencial, y no de segundo orden; pues, no en vano, las agencias invierten más en publicidad en las viviendas que tienen en exclusividad mostrándolas en las primeras posiciones y de forma preferencial en su cartera.
